СравниБанк. Сравни сложное — просто!
Выбери лучшие условия по кредитам, депозитам, банковским картам, денежным переводам



Как взять ипотеку - шаг за шагом

Сегодня для многих ипотека - чуть ли не единственный способ решить жилищный вопрос. Однако не все решаются обратиться в банк за ипотечным кредитом. Одни не готовы взять на себя подобные обязательства, другие просто не знают, с чего начать и как правильно к этому вопросу подойти.

Первое и основное, что необходимо сделать, - это правильно рассчитать и оценить свои возможности по выплате ипотечного кредита. И если потенциальный заемщик уверен в своих силах, ему надо определиться с банком. За последние полгода количество банков, активно кредитующих ипотечных заемщиков, увеличилось фактически в два раза. Банки предлагают все более интересные и выгодные заемщикам кредитные продукты. У программ разных банков есть свои сильные и слабые стороны, и иногда потенциальному заемщику трудно разобраться в этом самостоятельно. В этом случае ему лучше обратиться к ипотечным консультантам в крупную риэлторскую компанию, и опытные специалисты подберут вариант, который будет полностью отвечать его потребностям и возможностям.

Когда банк выбран, следует собрать комплект документов (он указан на сайте каждого банка) и подать заявку на рассмотрение. Например, Сбербанк России для рассмотрения заявки просит представить следующие документы:

- заполненное заявление-анкету (по форме банка);
- паспорта заемщика/созаемщика (созаемщиков), поручителя/залогодателя;
- документы по предоставляемому залогу (в соответствии с требованиями банка);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в банке);
- документы по кредитуемому жилому дому (могут быть представлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения банком о выдаче кредита).

При одобрении заемщика есть ряд определенных тонкостей. Банки традиционно рассматривают заемщиков в трех основных категориях: работники по найму, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса в каких-либо долях. Самая масштабная категория - сотрудники по найму, и именно на них распространяется большинство стандартных требований, предъявляемых банками к заемщикам, и большинство факторов, которые могут привести к отказу в выдаче кредита.

Одним из главных критериев, на которые ориентируется банк, принимая решение о выдаче кредита, - подтверждение доходов. Помимо справок, подтверждающих зарплату заемщика, банки принимают к рассмотрению и другие официальные доходы - информацию о дивидендах, страховых выплатах, депозитах, доходах от аренды. Вероятность выдачи кредита увеличивает наличие активов - земельных участков, доли в недвижимости, автомобиля и т.д. Заемщику необходимо максимально честно предоставлять всю информацию о заработках, роде деятельности предприятия, на котором он работает, а также об уже существующих кредитах, несмотря на то что их наличие может послужить серьезным ограничением.

Кредитная история заемщика - крайне важный аспект. Наличие просрочек по выплатам может являться серьезным минусом для банка. Например, наличие двух-трех просрочек свыше 5 дней по любым обстоятельствам может привести к отказу в выдаче кредита. Другой существенный момент - как ни странно, образование заемщика. Для банка важно наличие у клиента диплома о высшем образовании и профессиональных знаний, так как это увеличивает ценность заемщика как востребованного специалиста. Кредитный сотрудник оценивает, с какой легкостью потенциальный клиент в перспективе 15-20 лет будет находить себе новую работу, поскольку для банка необходимо, чтобы кредит выплачивался своевременно, а платежная культура заемщика напрямую зависит от регулярности и постоянности его доходов. Помимо образования рассматривается и трудовой стаж. В большинстве случаев общий непрерывный стаж должен быть не менее года и не менее шести месяцев на последнем месте работы.

Большое внимание банки уделяют и общему здоровью заемщика. Важно, чтобы он был трудоспособным и мог своевременно обслуживать свой кредит. Наличие серьезных заболеваний приведет к отказу при страховании.

После принятия положительного решения относительно предоставления кредита банк переходит к следующему этапу: одобрение предмета залога. Банк дает заемщику несколько месяцев (обычно три) на то, чтобы он нашел квартиру. Объекты регулярного рынка в каждом случае рассматриваются индивидуально, и не все квартиры соответствуют параметрам банков. В каждом банке существуют свои требования к приобретаемому объекту и критерии, которые характеризуют объект как неудовлетворительный.

Банк не одобрит следующие варианты. Прежде всего, это любое жилье, стоящее в плане под снос - в первую очередь ветхие пятиэтажки, панельные или блочные “хрущевки”, а также дома ниже пяти этажей, если это не исторический центр города. Дом не должен быть в аварийном состоянии, там не должен проводиться или планироваться капитальный ремонт, а также реконструкция с отселением. Кроме того, банк не предоставит заемщику ипотечный кредит под долю в квартире. В категорию риска также попадают дома с деревянными перекрытиями и газовыми колонками (их может не одобрить страховая компания). Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Дом должен соответствовать поэтажному плану БТИ, а любые перепланировки должны быть узаконены.

Если и предмет залога был банком одобрен - подписывается кредитный договор. Кредитный договор - это договор, на основании которого банк дает деньги своему клиенту. Изменять кредитный договор и вносить в него дополнительные пункты для каждого своего заемщика банк не будет. Хотя теоретически такие изменения возможны. Однако вопрос согласования новой формы или поправок к текущему договору занимает значительное время, поскольку решается большое количество вопросов - соответствие федеральному закону, регламенту банка, банковским бизнес-процессам, выверяется точность формулировок. Все эти пункты должны пройти длительные согласования. Зачастую это бывает нецелесообразно, и банки рекомендуют ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров.

Формы кредитных договоров вывешены на сайтах банков. Чтобы понять договор, разобраться во всех его нюансах, нужно заранее внимательно его прочитать и задать все вопросы кредитному инспектору. Если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства по договору, то он может спать спокойно и никто обеспечение по кредиту - квартиру - у него не отберет. И не надо забывать, что заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору не только квартирой, которая находится в залоге у банка, но и всем своим имуществом и доходами. Перед подписанием банки всегда по запросу клиента направляют шаблон договора, чтобы потенциальный заемщик мог его внимательно изучить и заранее снять все возникшие вопросы.

В кредитном договоре нужно обращать внимание на следующее:

- датой исполнения обязательств по договору (ежемесячных выплат) является день списания соответствующих сумм с текущего счета заемщика, поэтому, чтобы не было просрочек, лучше класть деньги на этот счет за 1-2 дня до даты, указанной в графике платежей;
- будет ли оформляться закладная, если да, то надо уточнить, когда банк может ее перепродать (обычно продажа закладной возможна, когда 30% кредита выплачено).
Перед подписанием кредитного договора следует:
- выяснить, как можно досрочно исполнять обязательства по кредитному договору (чтобы избежать штрафов), четко знать, когда досрочное погашение возможно, как оформить досрочное погашение, минимум необходимых средств;
- очень внимательно изучить права и обязанности сторон кредитного договора, порядок пользования кредитом, особое внимание уделить тому, когда кредитор имеет право требовать полного досрочного исполнения обязательств;
- попросить объяснить кредитного инспектора, как начисляются штрафы, пени и неустойка и в каких случаях банк может изменить процентную ставку в одностороннем порядке.

Обратите внимание на все тонкости и возможные трудности: штрафные санкции в случае несвоевременного обслуживания кредита, способы расчета, досрочное погашение, комиссию банка и т. д.

Если заемщик прошел все эти этапы, можно переходить к договору купли-продажи.

realty.rbc.ru  Дата публикации статьи 27 Октябрь 2011

Комментарии

Добавить комментарий

Введите слово, изображенное на картинке
 

Средний курс валют на 05.12.2016

Валюта Покупка Продажа НБУ
USD 26,32   26,92     25,8987  
 
EUR 27,84   28,70     27,5614  
 
RUB 0,38   0,42     0,4037  
 
Смотреть наличные курсы, курсы НБУ

Подписка на новости

Получать новости от партнеров