СравниБанк. Сравни сложное — просто!
Выбери лучшие условия по кредитам, депозитам, банковским картам, денежным переводам



Земли.net: кто выиграл от продления моратория на продажу украинской земли

Земли.net: кто выиграл от продления моратория на продажу украинской землиТема продления моратория на продажу сельхозземель до начала 2018 года вызвала бурю эмоций и обсуждений среди участников рынка, экспертов, политиков и даже представителей шоу-бизнеса. При том, что на открытии земельного рынка настаивал МВФ, в Украине достаточно влиятельных персон, не заинтересованных в введении свободной продажи земли. Forbes разбирался, реально ли было бы открыть рынок земли в текущем году, и кому выгодно продление моратория еще на неопределенное время.

Земельный вопрос

Эпопея с мораторием длится уже более 20 лет. Напомним, впервые мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен в Украине с 1 января 2002 года – со вступлением в силу Земельного кодекса – в качестве временной меры. Планировалось, что мораторий просуществует до 2005 года, но его затем не единожды пролонгировали. Отменить мораторий планировалось с принятием законов о рынке земли и о государственном земельном кадастре. И если первый документ до сих пор разрабатывается, то второй был принят в 2011 году, но вступление его в силу перенесли на 1 января 2013 года, как и срок отмены моратория. Но уже через год, в декабре 2012 года, вступил в силу Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины», который продлил мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2016 года.

В конце марта прошлого года президент Украины Петр Порошенко призвал политические силы и общественность обсудить вопрос формирования рынка земли, так как отмена моратория на продажу земель сельхозназначения является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда и прописана в коалиционном соглашении. В 2016 году президент снова напомнил о необходимости решить вопрос  землей. В итоге мораторий все же был продлен. 7 октября Верховная Рада Украины приняла 297-ю голосами за основу и в целом законопроект № 5123-1 о продлении моратория на продажу сельскохозяйственных земель до 1 января 2018 года.

Эксперты разделились в своем отношении к происходящему. Одни считают, что продление моратория не оправдано и приведет к еще большей тенизации земельных отношений, другие сетуют, что отмена моратория приведет к обезземеливанию крестьян и скупке паев зарубежными инвесторами и украинскими олигархами.

По мнению президента УКАБ Алекса Лисситсы, страна не готова к введению рынка земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности уже с 1 января 2017 года. «Профильными ассоциациями, в том числе и ассоциацией «Украинский клуб аграрного бизнеса», были предложены действенные инструменты по пилотным проектам относительно продажи земель государственной собственности уже в следующем году. Ведь именно государственные земли и являются основным объектом коррупционных схем. С принятием законопроекта № 5123-1 теперь никто не понимает, когда и кто должен внести необходимые законопроекты по регулированию земельных отношений. Неопределенность отпугивает инвесторов, так же как и коррупция. Это означает, что притока инвестиций в следующем году снова не будет», – сказал Лисситса в комментарии Forbes.

Его мнение поддерживает и Владимир Панченко, экономист, директор Института Александра Поля, который считает, что мораторий необходимо продлевать, но только в условиях объявленной подготовки концепции открытого рынка земли. Например, французской модели, условия которой достаточно жесткие по отношению к квалификации покупателя.

Речь идет не о национальности и гражданстве, а его квалификации, наличии средств, чтобы вести агробизнес и еще нескольких составляющих, связанных с отношением общины к этому покупателю. «Создать земельный банк, который можно будет продать в руки людям, которые смогут его обрабатывать, а не спекулировать на нем. Также важным условием является создание и развитие корпоративов и в целом изменение отношения к тому, как хозяйства должны продавать свою продукцию, в том числе и на экспорт», – подчеркивает эксперт.

Кому выгодно?

Мнения о том, кому на самом деле выгодно продление моратория, у защитников и противников моратория как явления также разделились. Одни считают, что это на руку политикам-популистам, вторые говорят о финансовых спекулянтах, третьи обвиняют крупных латифундистов – мол, когда откроют рынок земли, стоимость гектара значительно вырастет, а им это не по карману. Например, гектар земли у селян можно арендовать за 300-400 грн в год. А если мораторий отменят, то ставки могут вырасти в разы.

По мнению руководителя аналитического департамента Concorde Capital Александра Паращия, выгоду от продления моратория получат закредитованные агрокомпании, которые не смогут найти средства для покупки земли. «И чиновники, которые пока не разобрались, как можно «заработать» на этом», – отметил он.

Кто выиграл от продления моратория на продажу земли

Источник: исследование ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», «Агрохолдинги Украины 2016»

Партнер, адвокат, исполнительный директор компании «Аграрный юридический клуб» Александр Сидоренко считает, что продление моратория выгодно «именно политикам, которые используют эту площадку для личного пиара». «Ни государству, ни легальному бизнесу, ни собственникам земельных участков такой временный запрет не сулит никакой выгоды», – подчеркнул эксперт. По его словам, государство не получает денежные средства от оборота земель с/х назначения, бизнес не может аккумулировать «беспроблемный» земельный банк, собственники земельных участков лишены возможности, в том числе, отчуждать их, или использовать другим образом – например, как меру обеспечения выполнения гражданско-правовых обязательств (залог). «При этом не стоит забывать, что необходимо вести речь не только о снятии моратория, но и о принятии Закона «О консолидации земель сельскохозяйственного назначения», – напоминает Сидоренко.

Его коллега – адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Иван Божко считает, что «поскольку в эмфитевзис передаются земельные участки, которые, как правило, предварительно выделяются отдельным гражданам для ведения личного сельского и фермерского хозяйства, то наживаются на всех этих схемах фактически отдельные элементы коррупционных схем, в частности, те, от которых зависит разработка и согласование документации по землеустройству и землеотводу, а также получение иных разрешений и согласований».

Кто выиграл от продления моратория на продажу украинской земли

Источник: исследование ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», «Агрохолдинги Украины 2016»

К тому же очень много чиновников наживались на оформлении договоров аренды и их продления. Так, по словам председателя подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ Олега Кулинича, ставки взяток составляли $200-400/гектар за продление срока действия договоров аренды в зависимости от области, от привлекательности земли и т. д. «Как правило, чем больше ты дал взятку, тем на более долгий срок договор аренды ты заключил (например, на 35 лет) и с меньшей ставкой арендной платы. Если в среднем по паям в определенном регионе плата составляет 7% от нормативной денежной оценки, то за взятку – 3%. В результате бюджет недополучает средства, сельские советы не влияют на решение, а зарабатывают на этом чиновники», – отметил он в интервью «Агропорталу».

Со своей стороны Владимир Панченко считает, что продление моратория выгодно тем, кто является инициаторами быстрой и безоговорочной продажи земли. «Это просто-напросто финансовые спекулянты или их представители в Украине, задача которых – купить землю дешевле и потом в два раза больше продать. Даже наши украинские латифундисты не имеют на сегодняшний день ни капитала, чтобы выкупить все земли, которые сегодня у них в аренде, ни капитала, чтобы дальше развивать земельный банк», – подчеркнул эксперт.

Представители крупнейших агрохолдингов также выступили в свою защиту. Как отметил Юрий Косюк, председатель правления «Мироновского хлебопродукта», в комментарии порталу latifundist, «было бы правильнее открывать земельный рынок для Украины в целом, хоть такое решение и было бы затратнее для нас. В таком случае, людей бы перестали обманывать, они бы получили деньги за продажу своей собственности». Алексей Вадатурский, генеральный директор и основной владелец компании «НИБУЛОН» также высказался за то, чтобы мораторий сняли. «Однако, если сейчас снять мораторий, то количество обездоленных людей увеличится, они де-факто нигде не смогут доказать, что являются обладателями того или иного земельного участка», – отметил он.

Что дальше?

Многие все же верят в то, что рано или поздно мораторий на продажу или иной способ отчуждения земель сельскохозяйственного назначения будет снят. Но скорее всего это произойдет только после президентских выборов 2019 года. «В настоящее время отсутствует государственная воля для принятия такого политически непопулярного решения. Вряд ли политики перед парламентскими и президентскими выборами захотят рисковать своими «рейтингами» и кардинально менять существующее положение дел», – отметил Александр Сидоренко.

На самом деле украинским политикам не нужно придумывать велосипед, чтобы эффективно передать землю в частные руки. Во многих странах рынок земли уже давно работает – достаточно проанализировать и выбрать наиболее удачную для Украины модель.

Опыт соседей*

Грузия

Время проведения реформы: 1992-1999 годы

Регламентирующие документы и ведомства: закон «О госсобственности».

Эффективность реформы: более 930 000 га земель приватизированы, государством созданы адекватные механизмы для регистрации собственности и пользования наделами, а также формальные предпосылки для работы рынка земли.

Особенности использования земель в Грузии:

  • продажа осуществляется по договоренности, договору купли-продажи или посредством аукциона;
  • пашня, находящаяся в госсобственности, отдана в долгосрочную аренду на 49 лет по стоимости земельного налога;
  • простая процедура регистрации земель – подается в местные органы самоуправления заявление, свидетельство о приватизации земель и план земучастка;
  • установлена минимальная цена продажи земли $40 за 1 га (средняя стоимость 1 га составляет $400-700);
  • ограничений по площади продаваемых земель нет;
  • право владения землей иностранцами обсуждается, сейчас нерезиденты могут только унаследовать участок или получить вместе с купленным домом.

Процесс передачи прав собственности урегулирован хорошо, злоупотребления минимизированы. Реформа способствует развитию фермерства. Из-за выгодных условий аренды, неравномерного спроса на землю рынок находится на стадии развития.

Латвия

Особенности использования земель в Латвии:

  • покупать и продавать земли могут граждане Латвии, государство, предприятия с латвийской регистрацией, то есть иностранцы (ими за последние годы выкуплено около 16 000 га), религиозные организации, зарегистрированные в стране до лета 1940 года;
  • все операции передачи прав на землю согласовываются с местными регистрационными органами и фиксируются в земкадастре;
  • ограничений по размеру продаваемых земель нет;
  • цена на участок не может быть ниже его кадастровой оценки, средняя цена 1 га земли колеблется от 800 до 2000 евро.

Несмотря на то что Латвия не является аграрным государством, рынок земли здесь эффективно функционирует. При этом из 25 самых крупных компаний-латифундистов латвийцам принадлежит только 10. Крупнейший землевладелец в стране – шведская компания BergvikSkog, ей принадлежит около 60 000 га.

Польша

Время проведения реформы: 1990-2004 годы

Эффективность реформы: рынок функционирует и является инвестиционно привлекательным. В среднем ежегодно покупается и продается 300-400 тыс. га сельхозугодий. Цены на землю достигают $1500 за га.

Принципы использования земель в Польше:

  • госземли площадью до 500 га продаются через Агентство сельхознедвижимости;
  • большинство договоров регистрируются для покупок не более 100 га;
  • действует мораторий на продажу земли иностранцам;
  • аренда не распространена (около 2% фермеров работают на арендованных площадях), поскольку действует налог на землю;
  • частный фермер должен владеть или арендовать не более чем 300 га угодий, иметь профильное образование и управлять фермой лично.

Рынок активно и эффективно работает. Это способствует развитию фермерства в стране – уже сейчас около 2 млн га обрабатывают частники, в собственности которых от 100 до 400 га земли.

* Анализ проведен исследовательским центром Сase-Ukraine

forbes.net.ua  Дата публикации новости 09:24 | 17 Октябрь 2016

Комментарии

Добавить комментарий

Введите слово, изображенное на картинке
 

Средний курс валют на 07.12.2016

Валюта Покупка Продажа НБУ
USD 26,35   26,94     26,0974  
 
EUR 28,04   28,95     28,0129  
 
RUB 0,37   0,42     0,4086  
 
Смотреть наличные курсы, курсы НБУ

Подписка на новости

Получать новости от партнеров